权属有争议的不动产能否善意取得
发布者：环周豪才律师事务所 发布日期:2022-09-25【当事人】上诉人（原审被告）：某水产公司上诉人（原审被告）：某娱乐有限公司委托代理人：田宁、刘存祥被上诉人（原审原告）：赵某、王某、薛某、耿某被上诉人：某工贸公司原审被告：孙某【审理结果】驳回上诉，维持原判一、基本案情2000年10月4日，赵某、王某、薛某、耿某（下称赵某等四人）和孙某作为股东拟成立海发有限公司（下称海发公司），同日共同签订了《海发公司发起人集体经营协议书》，约定：
1、公司发起人赵
1、公司发起人赵
【当事人】
上诉人（原审被告）：某水产公司
上诉人（原审被告）：某娱乐有限公司
委托代理人：田宁、刘存祥
被上诉人（原审原告）：赵某、王某、薛某、耿某
被上诉人：某工贸公司
原审被告：孙某
【审理结果】
驳回上诉，维持原判
一、基本案情
2000年10月4日，赵某、王某、薛某、耿某（下称赵某等四人）和孙某作为股东拟成立海发有限公司（下称海发公司），同日共同签订了《海发公司发起人集体经营协议书》，约定：1、公司发起人赵某等四人和孙某，共同商定委托孙某从某市征购9.75亩的土地。2、征地资金从公司发起人出资资金中支付。3、所购征的土地，按照经营发展的原则，公司出资，集体经营，共同所有。任何人无权以任何理由撤资和私自改变土地的用途，不得违背征地原则，影响土地集体规划使用和公司经营。4、因目前没有办理公司注册手续，9.75亩征用土地使用权暂时过户到孙某私人公司（即某水产公司）名下，待海发公司注册后重新办理过户。该协议签订后，全体股东共同出资购买了该9.75亩土地。水产公司于2001 年7月取得《国有土地使用证》，后对该土地进行投资开发建设，赵某安排其所属的施工队伍施工，建成宾馆楼一栋。之后，房地产管理处核发了《房屋所有权证》，土地证及房产证上所载明的权利人是水产公司。水产公司因向银行借款，将上述房地产抵押给银行，并办理了抵押登记，抵押人是水产公司，抵押权人是当地银行，对此赵某等四人未提出任何异议。
2002年9月，海发公司成立，后将公司名称改为某工贸公司。2002年9月7日，孙某及水产公司向工贸公司的法定代表人赵某出具了《产权过户证明》，该证明载明：“赵某等四人和孙某于2000年至 2002年期间在所购土地上新建宾馆楼一栋及地面设施、围墙等，因当时合伙公司还没有成立，故将所购土地产权及相关资料暂落在（存放） 孙某私人开办的水产公司名下。目前，合伙公司（工贸公司）已经成立，故赵某等四人与孙某协商决定将所购建地产和地产评估资料等过户到工贸公司名下，请政府有关部门及公证部门办理过户手续”。
后因双方产生矛盾，孙某及水产公司没有履行上述承诺。为此，2003年3月，工贸公司提起诉讼，请求判令孙某及水产公司履行产权过户义务。法院于2003年3月19日向水产公司留置送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书。2003年5月27 日，水产公司以500万元的价格，将上述房屋及土地转让给某娱乐有限公司（下称娱乐公司），娱乐公司按协议约定支付给水产公司全部价款。2003年6月，双方办理土地和房屋的过户手续，娱乐公司取得了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。 2004年1月12日，法院作出一审民事判决，判决驳回了工贸公司的诉讼请求。
工贸公司不服，向某省高级法院提起上诉，某省高级法院以某工贸公司作为原审的原告主体不适格为由，作出民事裁定书，裁定驳回起诉。
2004年10月11日，赵某等四人作为原告，再次对孙某、水产公司及娱乐公司提起诉讼，法院以四原告将娱乐公司作为第三人起诉与生效民事裁定相悖为由，裁定驳回四原告的起诉。
2005年 2月4日，赵某等四人和工贸公司再次以孙某、水产公司及娱乐公司为被告提起本案诉讼。
二、一审审理情况
（一）诉辩意见
原告诉称：被告水产公司将其无权处分的合伙房地产转让给被告娱乐公司，严重侵犯了原告的合法权益。被告娱乐公司在原、被告诉讼期间，违反相关法律法规、市场交易和行业常理，以明显过低的交易价格将原告的合法财产据于自己名下，不应得到法院支持。请求依法认定被告水产公司与娱乐公司所签订的土地使用权及房屋转让合同无效，并判令被告将土地及房产的使用权及所有权过户到原告工贸公司名下。
被告孙某辩称：本案诉争的土地及地上建筑物，均是由水产公司投资购买并建设的，孙某与赵某等四人签订的《海发公司发起人集体经营协议书》并未产生法律效力，要求法院驳回其诉讼请求。
被告水产公司辩称：水产公司购地在先，《海发公司发起人集体经营协议书》签订在后，水产公司是诉争土地及房产的合法权利人，有权处分自己的合法财产，其与被告娱乐公司签订的转让协议合法有效，不应予以撤销。孙某实施的投资行为属个人行为，与水产公司无关。
被告娱乐公司辩称：本案是股东权益纠纷诉讼，四原告应向被告孙某主张权利，无权向娱乐公司要求主张涉案标的。本案诉争土地使用权已归娱乐公司，娱乐公司系合法善意受让，并支付合理对价，应受法律保护。
（二）审理结果
一审法院认为：本案系工贸公司的四位股东，即本案原告赵某、王某、耿某、薛某与另一位股东孙某及水产公司之间，因委托代为登记管理土地及地上所建附着物（宾馆）而发生的财产权属纠纷。综合分析各方所提交的证据材料，可以确认：1、工贸公司作为本案原告主体不适格，其起诉应予驳回。但该公司的四位股东赵某等四人作为原告诉讼主体，符合法律规定。2、应认定9.75亩土地使用权及地上附属物的所有权归工贸公司及其全体股东所有。3、水产公司与娱乐公司于2003年5月 27日签订的《土地使用权及房屋转让合同》应为无效合同。因为孙某及水产公司在未经其他股东同意的情况下，私自转让的做法及行为，违背了其与全体股东的协议约定，也违背了自己的承诺，侵犯了工贸公司及其他股东的合法权益， 在法院于2003年3月19日已经向孙某及水产公司送达 起诉状副本及开庭传票等诉讼文书情况下，其仍擅自转让处分本案诉争土地及房产，规避法律救济，违反了有关法律规定。虽然赵某等权利人不能有效证明恶意串通的事实，但如果认定娱乐公司的受让行为属合法善意受让，显然对赵某等四人有失公允。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第五十八条第一款第（五）项、第七十八条第二款、第一百零六条之规定，判决如下：一、水产公司将本案诉争的9.75亩土地使用权及附着房屋转让给娱乐公司的行为无效；二、孙某、水产公司于本判决生效后三十日内负责将本案诉争的9.75亩土地使用权及附着房屋所有权过户到工贸公司名下。
三、二审审理情况
（一）诉辩意见
水产公司上诉称：1、一审判决认定事实有误。 2000 年4月25日，水产公司购买了本案诉争的土地，并办理了合法用地手续。水产公司取得土地使用权后，进行了开发建设，并办理了房屋产权证明，房产证书中并无其他共有人存在。2、一审判决认定事实不当，导致判决结果错误。孙某实施投资行为属个人行为，与水产公司无关。《产权过户证明》是孙某在未全面、清楚地理解其内容的情况下签署的，其所反映的并非客观事实。水产公司作为企业法人，具有民法通则规定的主体资格，其转让房地产的行为，意思表示真实，所签订的转让合同合法有效。赵某等四被上诉人与孙某之间存在的经济纠纷，是一种债权债务关系，而非财产权属关系，其无权向法院提起诉讼。请求二审法院在查明事实的基础上，撤销一审判决，改判驳回赵某等四被上诉人的诉讼请求或发回重审。
娱乐公司上诉称：1、上诉人因信赖不动产登记与权利人水产公司发生交易行为，善意、有偿取得不动产，依法应受到保护。合同签订后，上诉人已按照约定支付500万元的对价，水产公司也履行了将合同项下不动产过户登记在上诉人名下的合同义务，合同已经全面履行完毕，物权变动完成。2、上诉人在应诉之前并不知晓该案权属纠纷，且在办理过户登记之时也未在房地产登记部门见到有关“异议登记”的记载。即便水产公司与赵某等四被上诉人之间关于不动产的权属纠纷成立，上诉人也属于法律上的善意第三人。上诉人善意、有偿取得不动产，依法应受到保护。原审认定合同无效，适用法律错误。请求撤销一审判决，驳回赵某等四被上诉人的诉讼请求。
赵某等四被上诉人辩称：1、本案诉争的房地产系赵某等四被上诉人与孙某共同出资购买与建设，赵某等四被上诉人及孙某是该诉争房地产的唯一合法使用权人与所有权人。2、娱乐公司并非法律意义上的第三人，更非法律意义上的善意第三人，其套用“动产善意第三人取得规则”没有法律依据，其权益不应受到法律的保护。3、水产公司恶意规避法律，违反法律规定的转让行为应受到制裁，二上诉人有恶意串通、损害赵某等四被上诉人利益之嫌。原审认定事实清楚，适用法律正确，二上诉人的上诉请求无事实与法律依据，应予以驳回。
（二）审理结果
二审法院认为：本案争议的焦点问题有二：一是本案所涉房地产是由赵某等四被上诉人与孙某共同出资购买与建设，还是由水产公司出资购买与建设，其土地使用权与房屋所有权应归谁；二是水产公司转让房地产的行为是否有效，娱乐公司能否作为善意的第三人取得本案房地产。关于第一个焦点问题，二审法院认为：《海发公司发起人集体经营协议书》、《国有土使 用证》、《房屋所有权证》及“购地与建设等相关费用支付凭证”等一系列证据表明，本案所涉房地产系由赵某等四被上诉人与孙某共同出资购买与建设，水产公司只是挂名而已，而非实际上的使用权人与所有权人。赵某等四被上诉人与孙某在筹备海发公司注册成立过程中所发生的民事行为，在海发公司因故不能注册成立的情况下，因该民事行为而产生的法律后果应由五位发起人共同承担，即赵某等四被上诉人与孙某系本案所涉房地产的使用权人与所有权人，该权属性质应为共同共有。孙某于2002年9月 7日出具的《产权过户证明》亦进一步证实了上述基本事实。关于第二个焦点问题，二审法院认为：水产公司不是该宗房地产的权利人，其无权处分该宗房地产，水产公司是在赵某等四被上诉人向人民法院提起诉讼，请求法院解决该宗房地产权属争议的过程中，处分该宗房地产，其主观上存有恶意，客观上损害了赵某等四被上诉人的财产权利，水产公司违反《城市房地产管理法》（1994年）第三十七条第（五）项“权属有争议的，不得转让”之规定，该规定属法律强制性规定，根据《合同法》第五十二条第（五）项之规定，水产公司转让本案所涉房地产的行为无效。由于已确认水产公司的转让行为无效，娱乐公司作为受让方是否善意与有偿取得该宗房地产，均不影响转让行为无效的性质，何况从水产公司与娱乐公司实际交易过程来看，不能排除双方之间有恶意串通的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决： 驳回上诉，维持原判。
四、律师评析
虽然本案案由为财产权属纠纷，但根据原告赵某等四人起诉娱乐公司所依据的法律关系，娱乐公司是否属于善意第三人，本案房地产是否适用善意取得制度，是娱乐公司进行抗辩的主要焦点问题。所谓善意取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，在将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。善意取得制度，是世界各国尤其是大陆法系国家普遍采用的一项民事制度。而不动产是否适用善意取得制度，在我国《物权法》出台以前，理论界与司法实践中争论较多。有的观点认为只有动产才适用善意取得制度，而不动产是依据不动产登记的公信力原则，应当适用不动产公示和公信力制度。但事实上，无论是善意取得制度和不动产公示和公信力制度，都是出于对善意第三人取得财产的保护，二者并没有本质的区别。我国于2007年3月颁布的《物权法》第一百零六条第一款规定“除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”实际上已经将动产和不动产都纳入了善意取得制度的保护范围，即使在《物权法》颁布以前，在司法实践中，部分法院也是依据不动产善意取得制度来处理相关案件，本案审理时实际上争议不大。
无论是依据当时法院的普遍做法，还是参照当前《物权法》的相关规定，娱乐公司均应善意取得涉诉房地产的使用权和所有权。首先，娱乐公司在与水产公司签订房地产转让协议时，已经调查了房地产的权属登记，权属登记上均载明水产公司是房地产的权利人。基于对行政机关登记公示公信力的信赖，娱乐公司完全有理由相信水产公司是房地产的权利人，其有权对其自有财产进行转让，娱乐公司根本不知道房地产权利属于共同共有、名义登记人和实际所有权人不一致这一事实。原告于2003年3月6日起诉至法院，法院也向水产公司送达了法律文书，但未到房地产管理部门办理该房地产的查封手续，娱乐公司无从知道涉诉事项，水产公司也未提及，娱乐公司仍然按照交易程序进行正常交易。直到2003年8月5日，娱乐公司被追加为第三人参加诉讼时，其才知道房地产涉诉的事实，应当说娱乐公司于2003年5月8日接受房产时是“善意”的。其次，娱乐公司受让该房地产并非是无偿的，该房地产在转让以前，已经房地产管理部门下属的估价事务所进行评估，评估价值约为510万元，经交易双方协商，娱乐公司以500万元价格受让，符合等价有偿、公平合理的交易原则。再次，转让的房地产已经依照法律规定，于2003年6月9日办理了产权过户手续，娱乐公司取得了相应的土地使用权证书和房屋权利证书，成为该房地产的所有权人。至此，娱乐公司已善意、合法取得该房地产的全部权利。
二审法院无视上述娱乐公司善意取得的事实，认为水产公司与娱乐公司签订的转让协议，违反了《城市房地产管理法》（1994年）第三十七条第（五）项“权属有争议的，不得转让”之规定，且以该规定属法律强制性规定为由，进而认定了转让协议无效，这一认定显然有值得商榷之处。根据上述善意取得的三个构成要件来分析，“权属有争议的，不得转让”并不影响善意取得的认定。恰恰相反，“权属有争议的，不得转让”可以作为善意取得适用的条件，因为适用善意取得制度的前提，就是转让人因为权利的瑕疵而无权转让或不能转让财产，如果转让人没有权利瑕疵、可以任意合法处置自己的财产，这就属于正常的交易了，即不必“善意取得”。本案水产公司并非是房地产的真正权利人，根本无权转让该房地产，当然也因“权属有争议，不得转让”该房地产，但娱乐公司对上述情况毫不知情，因此本案应当适用善意取得制度。何况《城市房地产管理法》（1994年）第三十七条的规定，属于行政管理性规定，而非民事合同效力性规定，法院依据该条款认定平等民事主体之间签订民事协议无效，值得商榷。
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